Beitrag von unserem Partner RA Mag Harald Lajlar in den Regional Medien Tirol Umbau und Sanierung der eigenen Mietwohnung: Was ist erlaubt?

Die Antwort auf jede Frage im Mietrecht beginnt - leider - mit der Gegenfrage: Unterliegt das Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes? Schon die Beantwortung dieser Vorfrage birgt oft Tücken. Als (sehr) grobe Grundregel gilt: Mietobjekte in Gebäuden, die vor 1953 errichtet wurden und mehr als zwei Objekte umfassen, sind vom Vollanwendungsbereich erfasst. Auf Mietverträge über „jüngere“ Wohnungen ist das Mietrechtsgesetz im Wesentlichen betreffend Kaution, Boiler, Befristung und Kündigungsschutz anzuwenden.

Für unwesentlichen Maßnahmen benötigen Sie keine Zustimmung (zB Wände/Türen streichen, tapezieren, Türen aushängen und zwischenlagern, Holzböden schleifen und einlassen).

Wesentliche Veränderungen betreffen die Substanz des Mietobjekts und können nur mit einem „gewissen“ Aufwand rückgängig gemacht werden. Diese sind der Vermieterseite im Vollanwendungsbereich vorab anzuzeigen und gelten als genehmigt, wenn nicht binnen zweier Monate widersprochen wird. Die Zustimmung kann grundsätzlich auch davon abhängig gemacht, dass der ursprüngliche Zustand bei Mietvertragsende wiederhergestellt wird (zB bei Änderung des Bodenbelages, Versetzen einer Wand oder Einbau eines zweiten Bads). Ist die Zustimmung der Vermieterseite nötig, wird sie aber nicht erteilt, kann sie uU durch ein Gericht ersetzt werden. Um Nachteile zu vermeiden, sollten zustimmungspflichtige Änderungen, denen widersprochen wurde, nicht ohne Gerichtsentscheidung umgesetzt werden!

Das Mietrechtsgesetz kennt aber auch Ausnahmen, in denen die Vermieterseite weder widersprechen noch eine Wiederherstellung verlangen kann. Solche „privilegierte Arbeiten“ sind zB Umgestaltung von Versorgungsleitungen, Umbau oder Errichtung des Bads/WCs, Innenisolierung, Fernsprechanlage.

Der Ersatz von Umbaukosten erfordert im Vollanwendungsbereich, dass weniger als zwanzig Jahre vor dem Mietvertragsende eine wesentliche Verbesserung erfolgt ist, die objektiv gesehen über das Mietvertragsende hinaus nützlich ist.

Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG gilt betreffend Zulässigkeit einer baulichen Maßnahme, Wiederherstellungspflicht und Kostenersatz das im Mietvertrag rechtswirksam Vereinbarte. Zudem können anlassbezogen konkrete Vereinbarungen der Mieter- und Vermieterseite getroffen werden. Es ist dringend zu empfehlen, solche Vereinbarungen schriftlich zu dokumentieren und allseits zu unterfertigen!

Leider gibt es im Mietrecht kaum einfache Antworten, viele Antworten gibt erst das Gericht, nicht das Gesetz. Von daher sollten Sie, wenn Sie sich auf diesem Rechtsgebiet bewegen, jedenfalls anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen!